Airbnb és rövid távú kiadás: miért egészen más

A hosszú távú lakáskiadás és a néhány napos kiadás jogilag nem ugyanaz a tevékenység. Ha a vendég átmeneti időre kap szállást, és emellett megjelenik a szolgáltatás jellege is — takarítás, ágynemű, esetleg reggeli —, akkor már nem bérbeadásról, hanem szálláshely-szolgáltatásról beszélünk.

Ez nem formaság: más az adózás, más a bejelentkezés, és több közteher jár vele.

Mikor számít szálláshely-szolgáltatásnak

Szálláshely-szolgáltatás az üzletszerű gazdasági tevékenység keretében nyújtott, rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szolgáló szállás és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása.

Magánszálláshelynek az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás céljából hasznosított lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas épület minősül, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

A fizetővendéglátó és a tételes átalányadó

Az szja-törvény fizetővendéglátónak azt tekinti, aki nem egyéni vállalkozóként, magánszálláshely-szolgáltatásként nyújt szállást ugyanannak a személynek az adóévben legfeljebb 90 napra.

Aki ebbe a körbe esik, választhatja a tételes átalányadót — de csak akkor, ha a tevékenységet legfeljebb három, a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő ingatlanban folytatja.

A tételes átalányadó éves összege 2026-ban

Lakószobánként, általános esetbenahol a vendégéjszakák száma a tárgyévet megelőző második évben nem haladta meg a 2 milliót

38 400 Ft

Lakószobánként Budapestenahol a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót – a NAV január 31-ig közzéteszi a listát

150 000 Ft

Az adót ingatlanonként legalább egy lakószoba után meg kell fizetni akkor is, ha csak néhány hónapban fogadsz vendéget. Lakószobának számít – mérettől függetlenül – minden olyan lakóhelyiség, amelyben legalább egy fekhely elhelyezhető.

Fizetni egyenlő részletekben kell, a negyedévet követő hónap 12. napjáig; a tevékenység megszüntetésekor a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül.

Ami a bérbeadásnál nincs, itt van

Szociális hozzájárulási adó. Ha a magánszemély az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza — vagy nem tekinthető fizetővendéglátónak —, a jövedelem 13 százalékát szochóként is meg kell fizetnie, mert e tevékenység alapján nem minősül biztosítottnak. A hosszú távú lakásbérbeadás jövedelme ezzel szemben szochómentes.

Idegenforgalmi adó. Az önkormányzat szedi, mértékéről az ingatlan fekvése szerinti településen kaphatsz felvilágosítást.

Áfa. A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás mindig adóköteles, 5 százalékos kulccsal. Nem kell viszont feltétlenül áfát fizetned: 20 millió forintos értékhatárig választható az alanyi adómentesség (ez az értékhatár 2026. január 1-jétől emelkedett 18 millióról).

Turizmusfejlesztési hozzájárulás. Mértéke 4 százalék, és akkor is fennáll, ha alanyi adómentességet választottál.

Bejelentkezés

Adószám itt kell: az áfamentes ingatlan-bérbeadásnál élő mentesség erre a tevékenységre nem vonatkozik.

• adószám igénylése a T101-es adatlapon (tulajdonostársak közössége: T201)
• a szálláshely-üzemeltetési tevékenység bejelentése az ingatlan fekvése szerinti jegyzőnél
• az adatlapon az 552002-es ÖVTJ-kódot kell feltüntetni

A tételes átalányadó választását a tárgyévre az előző évre vonatkozó éves adóbevalláshoz fűzött nyilatkozatban lehet bejelenteni, vagy a tevékenység kezdésekor a NAV-hoz történő bejelentkezéskor.

Egy hátrány, amire kevesen gondolnak

A tételes átalányadót választó fizetővendéglátónak nem kell szerepeltetnie a bevallásában az ebből származó bevételt — csak a szobaszám szerinti átalányadót fizeti meg.

Ennek az a következménye, hogy a ténylegesen elért jövedelem a jövedelemigazolásban sem jelenik meg, hiszen a NAV-nak nincs róla tudomása. Ha hitelfelvételhez kell igazolnod a jövedelmedet, és a bevételed nagy része ebből származik, ez komoly hátrány lehet. Aki a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányadot választja, annál az igazolás tartalmazza a bevallott jövedelmet.

Ha nem vagy biztos benne, melyik eset a tiéd

A határ nem a hirdetési platformnál van, hanem a tevékenység jellegénél. Egy hosszú távú albérlet attól nem lesz szálláshely-szolgáltatás, hogy Airbnb-n hirdetted meg — és egy hétvégenként kiadott lakás attól nem marad bérbeadás, hogy a szerződésben az szerepel.

Ha vegyesen csinálod — télen hosszú távra, nyáron napokra —, mindenképp érdemes könyvelővel átnézni, mert a két rezsim keveredése a bejelentkezést és az áfát is érinti.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), II. fejezet és Gyakori kérdések 2–4., 17. · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 57/A. § és 8. számú melléklet — a tételes átalányadózás · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Kertv. (2005. évi CLXIV. törvény) 2. § 23. és 39. pont; 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet · ellenőrizve 2026. augusztus 14.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.