Kell-e adószám a lakáskiadáshoz?

A bérbeadás adóköteles tevékenység, és adóköteles tevékenységet főszabály szerint csak adószámmal rendelkező adózó folytathat. A lakáskiadás viszont kivétel: a magánszemélynek nem kell adószámot kérnie, ha három feltétel együtt teljesül.

A három feltétel

1. Nem vagy egyéni vállalkozó — sem a bérbeadási, sem más tevékenységed vonatkozásában.

2. A tevékenységed kizárólag az áfatörvény szerinti, adómentes ingatlan-bérbeadás. A lakóingatlan bérbeadása főszabály szerint ilyen: a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatás.

3. Nem választottad az adókötelezettséget a bérbeadásra, és közösségi adószám kiváltására sem vagy köteles.

Ha mindhárom teljesül, az adókötelezettségedet adószám nélkül, adóazonosító jel birtokában is teljesítheted.

Mit adsz a bérlőnek számla helyett

Adószám nélkül nem állíthatsz ki áfatörvény szerinti számlát vagy nyugtát. Helyette számviteli bizonylatot kell kiállítanod a bérbevevő részére — ez a számviteli törvény szerinti bizonylat, és a bérbeadó magánszemély nevét és adóazonosító jelét mindenképpen tartalmaznia kell.

Az adószám hiánya nem akadálya a bizonylat beszerzésének, előállításának és kibocsátásának. Ha viszont számlatömböt — vagy számlázó programot — akarsz használni, ahhoz már adószám kell: a nyomtatvány beszerzéséhez adószámmal kell rendelkezni, és emiatt be kell jelentkezni adóalanyként.

Ha mégis kérsz adószámot

Ha úgy döntesz, hogy adóalanyként regisztráltatod magad, azt a T101-es adatlapon teheted meg — tulajdonostársak közössége esetén a T201-es nyomtatványon. A bejelentés legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban nyújtható be, és a NAV ez alapján állapít meg adószámot.

Ugyanezen a nyomtatványon nyilatkozhatsz arról, hogy az ingatlan-bérbeadásodat adókötelessé teszed. Erre akkor lehet szükség, ha az áfát vissza akarod igényelni — például egy nagyobb felújítás vagy a lakás beszerzését terhelő áfa miatt.

Az adómentesség ára

Az ingatlan-bérbeadásnál érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem jár. Nem kell áfát felszámítanod és fizetned a bérleti szolgáltatás után — cserébe a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított áfát sem helyezheted levonásba.

Aki alanyi adómentességet választ, szintén nem gyakorolhat adólevonási jogot. Az alanyi adómentesség választására jogosító értékhatár 2026. január 1-jétől 20 millió forint (korábban 18 millió volt).

Nyilvántartás akkor is kell

Az adószám hiánya nem mentesít a nyilvántartás alól. Az önálló tevékenységet végző magánszemélynek alapnyilvántartást — pénztárkönyvet, bevételi és költségnyilvántartást, bevételi nyilvántartást vagy naplófőkönyvet — kell vezetnie, ha költségelszámolásról nyilatkozik, ha a jövedelem megállapításánál költséget vesz figyelembe, vagy ha nem csak kifizetőtől szerez bevételt.

Magánszemély bérlőnél tehát gyakorlatilag mindig van nyilvántartási kötelezettséged.

Egyetlen kivétel van: ha kizárólag kifizetőtől van bevételed, és a jövedelmedet a 10 százalékos költséghányad levonásával állapítod meg, akkor nem kell nyilvántartást vezetned — elég a kifizető által kiállított igazolásokat megőrizned.

A lényeg

Hosszú távú lakáskiadásnál, áfamentes körben, egyéni vállalkozói jogállás nélkül nem kell adószámot kiváltanod: elég az adóazonosító jeled. Ez külföldön élő bérbeadóra is ugyanígy áll. A bérlőnek számviteli bizonylatot adsz, magadnak pedig nyilvántartást vezetsz. Adószámra akkor van szükség, ha számlatömböt akarsz használni, ha adókötelessé teszed a bérbeadást, vagy ha olyat adsz bérbe — például garázst —, ami eleve nem tartozik a mentes körbe.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), I/1.2. és 5. pont · ellenőrizve 2026. július 13.
• NAV 2. számú információs füzet — Az önálló tevékenységből származó jövedelem és adózása (közzétéve: 2026. 01. 09.), 6. pont · ellenőrizve 2026. július 13.
• Áfa tv. (2007. évi CXXVII. törvény) 86. § (1) l) pont, 165. §, 188. §; Art. 16. § · ellenőrizve 2026. július 13.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.