Bérleti szerződés: hét pont, ami az adódat is eldönti

A bérleti szerződést jellemzően jogi szemmel nézik át: felmondás, kaució, karbantartás. Adózási szempontból viszont ugyanez a papír évekre eldönt néhány dolgot — és utólag nehéz rajta változtatni, mert a NAV a tényleges elszámolást nézi, nem az elnevezést.

Az alábbi hét pont mindegyike közvetlenül befolyásolja, mennyi adót fizetsz.

1. A rezsi külön tételként szerepeljen

Ez a legnagyobb tétel a listán. Nem számít bevételnek a bérlőre igénybevétellel arányosan áthárított közüzemi díj — de csak akkor, ha tényleg így történik.

A szerződésben ezért érdemes elkülöníteni a bérleti díjat és a közüzemi díjat, és kimondani, hogy a bérlő mérőóraállás szerint fizet. Egy „havi 230 000 Ft, rezsivel együtt" megfogalmazás esetén a teljes összeg bevétel lesz.

A harmadik feltétel nem is a bérlőn múlik: neked is a tényleges fogyasztás alapján kell elszámolnod a szolgáltatóval. Átalánydíjas közműszerződés mellett a kedvező szabály nem alkalmazható.

2. A közös költség akkor is bevétel, ha a bérlő fizeti

A társasházi közös költségre a fenti kedvezmény nem vonatkozik — akkor sem, ha vízdíjat vagy szemétdíjat is tartalmaz. A bérlő által megfizetett közös költség bevétel.

Tételes elszámolásnál ugyanez költségként levonható, tehát kioltja magát. A 10 százalékos költséghányadnál viszont nem: ott a bevétel 90 százaléka adózik, a közös költséggel együtt.

Ha a szerződés szerint a bérlő közvetlenül a társasháznak fizet, és nem neked, a helyzet más — de ezt érdemes a közös képviselővel is egyeztetni.

3. A kaució összege és sorsa

A kaució átvételekor nem bevétel: a törvény szerint nem kell bevételként figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet vissza kell szolgáltatni.

Akkor válik bevétellé, ha ténylegesen felhasználod — kárra vagy elmaradt bérleti díjra. Ilyenkor legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor, a bérlővel való elszámoláskor kell bevételként kezelni.

Érdemes ezért a szerződésben rögzíteni, mikor és mire használható fel, és hogy az elszámolás írásban történik. Vita esetén ez dönti el, melyik évben keletkezett bevételed.

4. Ki szerepel bérbeadóként

Közös tulajdonnál a jövedelem alapesetben a tulajdoni hányadot követi, de megállapodás alapján egyikőtök is végezheti a bérbeadást saját néven.

A szerződésben szereplő bérbeadó és az adózás módja egyezzen — és tudni kell, hogy az értékcsökkenésnél ez akkor sem hoz többet, ha egyikőtök viszi az egészet.

5. A bérlő magánszemély vagy cég

Ez nem a te döntésed, de a következménye a tiéd:

• magánszemély bérlőnél neked kell negyedévente megállapítanod és befizetned az adóelőleget, és a jövedelem nem kerül bele az eSZJA-tervezetbe;
• cég (kifizető) bérlőnél ő vonja le az előleget, te pedig nyilatkozhatsz a költségeidről — legfeljebb a bevétel 50 százalékáig.

Ha cégnek adsz ki, a szerződéskötéskor érdemes tisztázni, kérnek-e költségnyilatkozatot.

6. A bérbeadás időtartama

Az értékcsökkenés a bérbeadás napjaira jár, naponta 365-öd résszel. Az üresen álló időszakra nem.

A szerződés kezdő és záró dátuma tehát nem csak jogi kérdés: ez adja az arányosítás alapját. Érdemes a tényleges dátumokat vezetni, mert év végén ebből számolódik a levonás.

7. Ha a bérlő felújít a bérleti díj fejében

Gyakori megoldás: a bérlő elvégez egy munkát, cserébe néhány hónapig nem fizet. Adózási szempontból ez nem ingyenes.

Ha a felújítás meghatározott hónapnyi bérleti díj ellenértékeként történik, ez az összeg legkésőbb akkor a bérbeadó bevételének a része, amikor a felújítás befejeződik. Vagyis be kell vallani, hiába nem érkezett pénz a számládra.

Írd be a szerződésed számait, és nézd meg, mennyi lesz az adód

Amit ez a cikk nem pótol

Ez adózási szempontú lista, nem szerződésminta és nem jogi tanácsadás. A felmondás, a birtokbaadás, a kárfelelősség és a közjegyzői okiratba foglalás kérdéseiben ügyvédhez érdemes fordulni — különösen, ha a bérlő kiköltöztetése is szóba kerülhet.

Amit viszont érdemes fejben tartani: a szerződés adózási hatása azonnal él, és utólag nem lehet átírni. Egy rosszul megfogalmazott rezsi-kikötés évi több tízezer forintba kerülhet.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), 2. pont és Gyakori kérdések 12., 19–21. · ellenőrizve 2026. június 9.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 4. § (6), 7. § (1) c), 17. § (3a) és (5) · ellenőrizve 2026. június 9.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.