A rezsi bevétel-e a bérbeadásnál?

2019 óta él egy kedvező szabály: nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja — különösen a közüzemi szolgáltatások díja.

Magyarul: ha a bérlő a mérőóra szerinti villany- és gázszámlát fizeti, az nem a te bevételed. Akkor sem, ha rajtad keresztül utalja a szolgáltatónak.

Ez évi több százezer forinttal csökkentheti az adóalapot. A szabálynak viszont pontos feltétele van, és a gyakorlatban a bérleti szerződések többsége nem felel meg neki.

Négy eset, négy eredmény

1. A bérlő mérőóra szerint fizet, és te is a tényleges fogyasztás alapján számolsz el a szolgáltatóval. A kedvező szabály alkalmazható: a közüzemi díj nem a bevételed.

2. A bérleti díj fix összeg, ami tartalmazza a rezsit. A szabály nem alkalmazható: az egyösszegű díj teljes egészében bevétel. Nem történik meg ugyanis a szolgáltatás díjának igénybevétellel arányos áthárítása.

3. A bérlővel fix összegű költségtérítésben — átalányban — állapodtok meg. Ugyanaz az eredmény, mint a másodiknál: a költségtérítés bevétel.

4. A bérlő a mérőóra szerinti pontos összeget fizeti neked, de te átalánydíjat fizetsz a közműszolgáltatónak. Ez a legkevésbé ismert eset — és itt sincs mód a kedvező szabály alkalmazására, mert nem a tényleges fogyasztás alapján számolsz el a szolgáltatóval.

Miért nem mindegy

A különbség nem elméleti. A bevétel ugyanis nem csak a tételes elszámolásnál számít: a 10 százalékos költséghányad is a bevétel 90 százalékát adóztatja. Ha a rezsi bevételnek minősül, az adóalapot is növeli — a 10 százalékos módszernél pedig nincs mit szembeállítani vele.

Ugyanaz a lakás, kétféle szerződéssel — 200 000 Ft lakbér, 30 000 Ft havi rezsi

Mérőóra szerinti elszámolásbevétel: csak a lakbér, 2 400 000 Ft

324 000 Ft szja

Fix díj, rezsivel együttbevétel: 2 760 000 Ft, 10%-os módszerrel

372 600 Ft szja

Különbség, csak a szerződés szövege miatt

48 600 Ft

Évi közel ötvenezer forint azon múlik, hogy a szerződés külön kezeli-e a bérleti díjat és a mérőóra szerinti rezsit, vagy egy összegben mondja ki. A lakás ugyanaz, a bérlő ugyanannyit fizet.

Számold ki a saját szerződéseddel, mennyi az adód

Amit a szerződésbe érdemes beleírni

A szabály alkalmazhatósága a tényleges elszámoláson múlik, nem a megnevezésen. Ahhoz, hogy a mérőórás rezsi kimaradjon a bevételből, három dolognak kell teljesülnie:

• a bérleti díj és a közüzemi díj külön tételként szerepeljen, ne egy összegben
• a bérlő a tényleges fogyasztás szerint fizessen, mérőóraállás alapján
• te is a tényleges fogyasztás alapján számolj el a szolgáltatóval — ne átalánydíjas szerződésed legyen náluk

A harmadik pontot a legkönnyebb elnézni, mert nem a bérlővel kötött szerződésen múlik, hanem a sajátodon a közműcéggel.

És a kaució?

A kaució átvételekor nem bevétel: a törvény szerint nem kell bevételként figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet vissza kell szolgáltatni. Amíg tehát visszajár, letét jellegű.

Akkor válik bevétellé, ha ténylegesen felhasználod — például károkozás fedezeteként elszámolod, vagy elmaradt bérleti díjba beszámítod. Ilyenkor legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor, a bérlővel való elszámoláskor kell önálló tevékenységből származó bevételként figyelembe venni.

A lényeg

A rezsi kezelése nem könyvelési kérdés, hanem szerződéses – a szerződés többi adózási pontjával együtt érdemes átnézni. Ha a lakást most adod ki, a szerződés megfogalmazása egy tollvonással eldönti, hogy évekig fizetsz-e adót olyan pénz után, ami sosem volt a tiéd — csak átfolyt rajtad a szolgáltatóhoz.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), 2. pont és Gyakori kérdések 14., 19–21. · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 7. § (1) c) pont — a visszaszolgáltatási kötelezettséggel kapott vagyoni érték · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 17. § (3a) bekezdés · ellenőrizve 2026. augusztus 14.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.