Ha eladod a kiadott lakást

Aki évekig kiadta a lakását, eladáskor gyakran ugyanattól tart: most akkor „vissza kell fizetni" az évek során elszámolt értékcsökkenést? A rövid válasz: nem. A hosszabb válasz viszont tartalmaz egy korlátot, amit érdemes ismerni.

Először az alapok: mikor kell egyáltalán adózni

Az ingatlan eladásából származó jövedelem külön adózó jövedelem, 15 százalék szja terheli. A jövedelem a szerzés óta eltelt idővel csökken:

Vagyis a szerzés évét követő ötödik évtől az eladás adómentes — függetlenül attól, mennyiért adod el, és attól is, hogy közben kiadtad-e.

Nem napra pontosan kell öt évet várni: a szerzés éve számít. A jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az érvényes adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz.

Hogyan áll össze a jövedelem

Az eladási árból levonható:

• a szerzési érték — amennyiért annak idején megvetted
• az értéknövelő beruházások költsége
• az átruházással kapcsolatos költségek — például az ügyvédi díj vagy az ingatlanközvetítői jutalék

Ami marad, az a számított összeg, amire a fenti táblázat szerinti százalék vonatkozik.

És most a bérbeadás

Itt kapcsolódik össze a két adó. A szabály egyetlen mondat, és tiltás, nem büntetés:

Ez nem visszapótlás. Nem kell megfizetned utólag azt az adót, amit az évek során az értékcsökkenéssel megspóroltál. Csak arról van szó, hogy ugyanaz a forint egyszer szerepelhet levonásként.

30 millióért vett lakás, 4 millió Ft felújítás a bérbeadás alatt elszámolva, 50 millióért eladva a 3. évben

Eladási ár

50 000 000 Ft

Szerzési érték

30 000 000 Ft

Értéknövelő beruházása 4 000 000 Ft-ot a bérbeadásnál már elszámoltad, itt nem vonható le

0 Ft

Ügyvédi díj, jutalék

1 500 000 Ft

Számított összeg

18 500 000 Ft

Adóköteles rész a 3. évben (60%)

11 100 000 Ft

Fizetendő szja (15%)

1 665 000 Ft

Ha ugyanezt a felújítást nem számoltad volna el a bérbeadásnál, akkor itt levonhatnád — de akkor viszont az adott évben többet adóztál volna a bérleti díj után. A törvény nem enged választani utólag: az számít, hogy ténylegesen mit vontál le és mikor.

Amit ezért érdemes vezetni

Ez az a pont, ahol egy évekkel korábbi nyilvántartás hirtelen pénzt ér. Eladáskor pontosan tudnod kell:

• mennyi értékcsökkenést számoltál el összesen, évenkénti bontásban
• mely felújításokat vontad le a bérbeadás bevételéből, és melyeket nem
• mennyi volt a szerzési érték, és mi támasztja alá

A halmozott értékcsökkenés amúgy is kettős szerepű: egyrészt korlátozza, mennyi írható még le a bérbeadásnál, másrészt eladáskor ez alapján tudod eldönteni, mi maradt még érvényesíthető.

A bérbeadás oldalán számold ki, mennyi értékcsökkenés jár évente

Két gyakori félreértés

„Öt év után semmiért nem kell adózni." Az eladás után valóban nem — de a bérbeadás jövedelme ettől függetlenül minden évben adóköteles marad. A két adó nem helyettesíti egymást.

„Ha kiadtam, magasabb adót fizetek eladáskor." Nem: az eladás adója ugyanaz, mint bármely más lakásnál. Csak a levonások köre szűkül azzal, amit közben már elszámoltál.

Ha az eladás összetettebb — például örökölt ingatlanról, ajándékozásról, cserével szerzett lakásról vagy külföldi illetőségről van szó —, a szerzési érték megállapítása külön szabályok szerint történik. Ilyenkor érdemes könyvelővel átnézni, mielőtt aláírod a szerződést.

Források

• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 59–63. § — az ingatlan átruházásából származó jövedelem · ellenőrizve 2026. augusztus 13.
• NAV — Értékcsökkenési leírás elszámolása ingatlan bérbeadás esetén az Szja tv. hatálya alá tartozó adózóknál · ellenőrizve 2026. augusztus 13.
• Önadózó és Adópraxis szakcikkek az értékcsökkenés és az ingatlanértékesítés kapcsolatáról · ellenőrizve 2026. augusztus 13.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.