Közös tulajdon: ki adózik a bérleti díj után?

Testvérekkel örökölt lakás, házastárssal közösen vett ingatlan, szülővel közös tulajdon — a magyar bérbeadások jelentős része közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozik. A kérdés ilyenkor mindig ugyanaz: kinek a nevére szóljon a szerződés, és ki vallja be a jövedelmet.

A főszabály: a tulajdoni hányad

Közös tulajdon esetén az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli az adókötelezettség, ha a tulajdonostársak másképp nem rendelkeznek, és nincs tulajdonjogi korlátozás.

Két testvér fele-fele arányban örökölt lakásánál tehát alapesetben mindkettejüknél a bérleti díj fele jelenik meg jövedelemként, és mindkettejüknek külön kell bevallania.

Megállapodhattok másképp

A tulajdonostársak megállapodása alapján a bérbeadási tevékenységet bármelyikőtök végezheti önállóan, saját néven — ilyenkor csak őt terheli az adókötelezettség. A másik tulajdonos hozzájárulása szóban is érvényes, de érdemes írásban rögzíteni, akár magában a bérleti szerződésben.

Ez a gyakorlatban kényelmes: egy bevallás, egy adóelőleg, egy nyilvántartás. Van viszont egy ára, amit ritkán számolnak ki előre.

A csapda: az értékcsökkenés nem lesz több

Az a tulajdonostárs, aki egyedül adózik a teljes bérleti díj után, nem számolhatja el a teljes épületérték értékcsökkenését. A törvény szerint a magánszemély a költséget csak „az ingatlan általa megszerzett tulajdoni hányadának a teljes tulajdoni hányadhoz viszonyított aránya alapján" számított összeg után érvényesítheti.

Vagyis: a bevétel 100 százaléka nála adózik, az értékcsökkenésnek viszont csak a saját hányadára eső részét vonhatja le.

40 millió Ft-os lakás, 25% telek, két tulajdonos 50-50%-ban, 200 000 Ft/hó

Éves bevétel

2 400 000 Ft

Teljes éves értékcsökkenés30 000 000 Ft épületérték × 2%

600 000 Ft

Ha csak az egyikőtök adózika bevétel 100%-a nála, az écs-nek csak a fele

300 000 Ft écs

Ha külön-külön adóztokfejenként 1 200 000 Ft bevétel és 300 000 Ft écs

600 000 Ft écs

Elveszett levonás az egyszerűbb úton

300 000 Ft

Ebben a példában az „egyszerűbb" megoldás évi 300 ezer forinttal kevesebb levonást enged — ami 15 százalékos adókulccsal évi 45 ezer forint többletadó.

Számold ki a saját hányadoddal, melyik módszer éri meg

A költségbizonylat bármelyikőtök nevére szólhat

Egy praktikus könnyítés: közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.

Nem kell tehát azon izgulni, hogy a kazánszerviz vagy a festő számlája melyikőtök nevére szól — és nem kell a számlákat tulajdoni hányad szerint „szétosztani" a szolgáltatóval.

Házastársak esetén

Házassági vagyonközösség fennállása alatt a felek tevékenységéből származó jövedelem után azt a magánszemélyt terheli az adókötelezettség, aki a tevékenységet folytatja, illetve aki a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja.

A gyakorlatban ez ugyanoda vezet: megállapodás szerint az egyikőtök viheti a bérbeadást saját néven, vagy csinálhatjátok közösen. Az értékcsökkenésre vonatkozó arányosítás viszont itt is él.

Mit érdemes eldönteni az elején

• Ki szerepel bérbeadóként a szerződésben — és ez egyezzen azzal, ahogy adóztok
• Mekkora a tulajdoni hányad — ez adja az értékcsökkenés alapját, ezért nyilván kell tartani
• Megéri-e a külön adózás — ha az ingatlan értéke nagy, jellemzően igen; ha nincs is szerzési érték nyilvántartva (például örökölt lakásnál, ahol egyébként sincs écs), akkor a közös út egyszerűbb

Az utolsó pont miatt érdemes együtt nézni a kettőt: örökölt vagy ajándékba kapott ingatlannál értékcsökkenés eleve nem jár, tehát a külön adózásnak ezen a jogcímen nincs haszna.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), Gyakori kérdések 11. · ellenőrizve 2026. augusztus 12.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 4. § (6) bekezdés és 17. § (3) bekezdés ab) pont · ellenőrizve 2026. augusztus 12.
• Adó Online — Adókötelezettség közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén · ellenőrizve 2026. augusztus 12.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.