Milyen költséget számolhatsz el a kiadott lakásnál?

A tételes költségelszámolásnál nem minden kiadás vonható le, ami a lakással kapcsolatban felmerül. A törvény három feltételt szab egyszerre: a kiadásnak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggőnek kell lennie, az adóévben ténylegesen kifizetettnek, és szabályszerűen igazoltnak.

Van egy negyedik korlát is: a költség legfeljebb a bevétel mértékéig érvényesíthető. Bérbeadásnál nincs veszteség — ha többet költöttél, mint amennyi bevételed volt, a jövedelem nulla lesz, a különbözetet pedig nem viheted át a következő évre.

Ami elszámolható

Javítás és karbantartás. A csaptelep cseréje, a kazán szervize, a festés — minden, ami az ingatlan folyamatos, zavartalan használatát szolgálja. Ez a leggyakoribb tétel, és számlával kell igazolni.

Felújítás. A felújítási költség elszámolható, és választhatod azt is, hogy értékcsökkenési leírás szerint számolod el — akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás.

A karbantartás és a felújítás elhatárolása cégeknél komoly tét, magánszemély bérbeadónál viszont kisebb: a felújítási költség így is, úgy is levonható, csak az a kérdés, egy évben vagy évek alatt. A számviteli fogalmak segítenek eldönteni, melyikről van szó — karbantartás a használatban lévő eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítás, felújítás pedig az elhasználódott eszköz eredeti állagát helyreállító, az élettartamot növelő vagy korszerűsítő munka. A tető javítása karbantartás; a tető teljes cseréje felújítás.

Közös költség. A társasházi közös költség elszámolható a bevétellel szemben, függetlenül attól, hogy tartalmaz-e vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget. Ez akkor is így van, ha a bérlő fizeti meg neked — de figyelj: olyankor az áthárított összeg a te bevételed is.

Lakásbiztosítás, valamint a bérbeadáshoz kapcsolódó hirdetési díj és ingatlanközvetítői jutalék.

A szerződéssel kapcsolatos ügyvédi díj.

Berendezés és gépek. A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszköz — bútor, hűtő, mosógép — beszerzési ára a felmerülés évében egy összegben elszámolható, ha az egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg. Választhatod azt is, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó egyedi értékű eszköznél két adóév alatt, 50-50 százalékban számolod el. Az ennél drágább eszközöknél értékcsökkenési leírás jár.

Az épület értékcsökkenési leírása. Ez jellemzően a legnagyobb tétel — külön cikkben jártuk körbe, mert az alapja, a kulcsa és az arányosítása is önálló szabálykészlet.

Rezsi, amit te viselsz. Ha a bérleti díjon felül nem hárítod át a közüzemi díjat, hanem magad fizeted, az elszámolható költség.

Írd be a költségeidet, és nézd meg, átbillenti-e a mérleget a tételes elszámolás felé

Ami nem számolható el

A közös költség kétszer szerepel — és ez így helyes

Ez az a pont, ahol a legtöbb hibás bevallás születik. A bérlő által megfizetett társasházi közös költség bevétel, mert a 2019-es kedvező szabály — amely a mérőóra szerint áthárított közüzemi díjat kiveszi a bevételből — a közös költségre kifejezetten nem alkalmazható. Akkor sem, ha a közös költség vízdíjat vagy szemétdíjat is tartalmaz.

Ugyanez az összeg viszont a költségoldalon levonható. A kettő kioltja egymást a tételes elszámolásnál — de nem oltja ki a 10 százalékos költséghányadnál, ahol a bevétel 90 százaléka adózik.

200 000 Ft bérleti díj + 25 000 Ft áthárított közös költség havonta, 12 hónap

Bérleti díj

2 400 000 Ft

Áthárított közös költség (bevétel!)

300 000 Ft

Összes bevétel

2 700 000 Ft

10%-os módszer szerinti szja2 700 000 × 0,9 × 0,15 — a közös költség nem vonható le

364 500 Ft

Tételes módszer szerinti szjaa 300 000 Ft közös költség itt levonható

360 000 Ft

Különbség csak a közös költség miatt

4 500 Ft

Ez a különbség önmagában kicsi. A tanulság mégis fontos: az áthárított közös költség növeli a bevételt, és ezzel a 10 százalékos módszer adóalapját is. Aki elfelejti bevételként bevallani, az nem spórol — hibásan vall be.

Ha többen vagytok a tulajdonosok

Közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető. Nem kell tehát azon izgulni, hogy a kazánszerviz számlája melyikőtök nevére szól.

A jövedelem viszont — a tulajdonosok eltérő rendelkezése vagy tulajdonjogi korlátozás hiányában — a tulajdoni hányad arányában terheli a magánszemélyeket.

Mit kell megőrizned

A bizonylatokat az elévülési idő lejártáig meg kell őrizni, és a tételes elszámolás választása mellett alapnyilvántartás vezetésére is kötelezett vagy. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy számla akkor ér valamit, ha év végén meg is találod — nem akkor, amikor kifizetted.

Érdemes tehát nem májusban nekiülni: a kiadásokat rögzítsd, ahogy jönnek, kategóriával és a bizonylattal együtt. A választás a két módszer között ugyanis csak akkor valódi választás, ha van mihez hasonlítani a 10 százalékot.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), 3.2. pont és Gyakori kérdések · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 3. számú melléklet — az elismert költségekről, 11. számú melléklet · ellenőrizve 2026. augusztus 14.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.