Hogyan vald be a lakáskiadást az eSZJA-ban

A bérbeadásból származó jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelem, az összevont adóalap része. Ha nem egyéni vállalkozóként adózol, a bérleti díjat az erre szolgáló, önálló tevékenységre vonatkozó soron kell szerepeltetned az szja-bevallásban.

A bevallás határideje az adóévet követő május 20. Ha korábbi években ez elmaradt, az is rendezhető.

Miért nincs benne a tervezetben

A NAV a bevallási tervezetet a hozzá beérkezett adatszolgáltatásokból állítja össze: a munkáltatód, a bankod és a kifizetők jelentenek. Egy magánszemély bérlő viszont nem kifizető — nem von le adóelőleget, és nem is szolgáltat adatot rólad.

Így a bérbeadás jövedelméről a NAV-nak nincs információja. A tervezet emiatt nem hibás: egyszerűen nem tartalmazza. A kiegészítés a te felelősséged.

Ha a bérlőd cég, a helyzet fordított: ő adatot szolgáltat, ezért a jövedelem meg is jelenhet a tervezetben. Ilyenkor ellenőrizni kell, nem beírni — különben kétszer szerepel.

Mit kell megadnod

Négy adat kell, és mind a négy az év közben vezetett nyilvántartásodból jön:

• a bevétel — a bérleti díj, az áthárított közös költség, és minden más, ami bevételnek minősül
• a költség — a választott módszer szerint: a 10 százalékos költséghányad, vagy a tételesen igazolt kiadások és az értékcsökkenés
• a jövedelem — a kettő különbsége
• a megfizetett adóelőleg — negyedéves bontásban

A menet az eSZJA-ban

A tervezetet a NAV online felületén nyithatod meg, ügyfélkapus azonosítással. Ha a bérbeadás nincs benne, a jövedelmet a kiegészítés során kell hozzáadnod: az összevont adóalapba tartozó jövedelmek közül az önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriát kell választanod, és ott megadnod a bevételt, a költséget és a jövedelmet.

A konkrét sorszámok a nyomtatvány évjáratához igazodnak, és évről évre változnak — ezért nem sorszámot érdemes megjegyezni, hanem a kategóriát: összevont adóalap, azon belül önálló tevékenység.

A választás a bevallásban dől el véglegesen

Az év közbeni adóelőleg-nyilatkozat és az éves bevallásban alkalmazott módszer eltérhet, de nem szabadon:

• ha év közben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkoztál, a bevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra
• ha viszont tételes költségelszámolásról nyilatkoztál, a bevallás elkészítésekor már nem állapíthatod meg a jövedelmedet 10 százalékos költséghányaddal

A választás ráadásul az adott évben minden önálló tevékenységből származó bevételedre azonosan érvényes — ingatlanonként keverni nem lehet.

Nézd meg, melyik módszer szerint mennyi a jövedelmed és az adód

Mit őrizz meg

A bevallás alapja a nyilvántartásod, nem a memóriád. Ami mögötte kell legyen:

• az alapnyilvántartás — pénztárkönyv, bevételi és költségnyilvántartás, bevételi nyilvántartás vagy naplófőkönyv, a saját választásod szerint
• a bizonylatok a költségekről, az elévülési idő lejártáig
• az értékcsökkenéshez tartozó adatok: a beszerzési ár, a telek és az épület megbontása, az eddig elszámolt halmozott összeg
• a négy adóelőleg-utalás dátuma és összege

Ha kizárólag kifizetőtől van bevételed, és a 10 százalékos költséghányaddal számolsz, nyilvántartást nem kell vezetned — elég a kifizető által kiállított igazolásokat megőrizned.

A lényeg

Magánszemély bérlőnél a bevallás nem ellenőrzés, hanem kitöltés: a NAV nem tud a bérleti díjról, amíg be nem írod. A négy adat — bevétel, költség, jövedelem, negyedéves bontású előleg — mind az év közbeni nyilvántartásból jön. Aki év közben vezeti, annak a bevallás tíz perc; aki nem, annak májusban egy hétvége.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), Gyakori kérdések 10. · ellenőrizve 2026. augusztus 11.
• NAV 2. számú információs füzet — Az önálló tevékenységből származó jövedelem és adózása (közzétéve: 2026. 01. 09.), 3. és 6.1. pont · ellenőrizve 2026. augusztus 11.
• NAV — Lakáskiadás (élethelyzetek adózása) · ellenőrizve 2026. augusztus 11.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.